设计方案能违反法规吗[设计方案对不对]

福田有十个旧小区进入试点棚改范围，

华富街道某小区已开展改造意愿征集，

街道办在区内公示补偿和奖励方案，引起部分业主较大意见。

　　本文解释非政府人员，为第三方房地产城市更新业内人，看过业主的回复意见，实在替业主朋友们的“不合规理解和意见”捉急，谋求和争取较大利益首先应该读懂各个政策，合规合理，如此火力的开局实在不可取：

下文正文部分“黑体”字部分为公示方案内容原文，

业主回复部分为“黑体加粗和红体字”，

本文附加解释部分为“蓝体字”。

华富村广大业主关于公示

《福田区华富村老旧住宅区改造项目住宅房屋补偿及奖励标准》

通告的意见

　　深圳市**旧改办、**街道党工委：

　　首先，我们要求在看到政府相应的《华富村规划建设方案小区规划方案》后，再同步公示《福田区华富村老旧住宅区改造项目住宅房屋补偿及奖励标准》，同时我们的回复也是基于合情、合理、合法的原则上进行的；

　　《华富村规划建设方案应》为《华富村拆迁补偿协议》不可分割的一部分。

　　我们提出以下要求：

　　1.对小区整体规划、容积率、绿化率、停车位比、学校幼儿园及商业合理规划设计。

　　2.建设施工单位：要不低于三家公开招标，具备开发资质；

　　3.物业公司：要不低于三家物业公司公开招标，具备一级物业管理资质，绝对不能指派。

　　方案设计要业主代表全程参与，并公示。小区的建筑商、供货商、服务商等的选择范围须限定在政府的建筑工务署要求的名单范围内。且我们提出所有这些参与公司必须要在相关领域国内排名前10名以内。

　　现就8月10日公布的《福田区华富村老旧住宅区改造项目住宅房屋补偿及奖励标准》，经广大业主充分讨论后，整理形成书面意见，予以反馈如下。

　　1）被拆迁房屋价值补偿：（套内建筑面积10平方换算对应建筑面积以上部分，按市场评估价缴交房款）。

　　回复意见：套内建筑面积10平方换算对应建筑面积以上部分，方案中所示“市场评估价”，应为本小区改造后的安居房价格，坚决反对同区不同价，如小区改建后安居房只租不卖，可参考其它政府同类安居房价格。

　　“不合规想法和意见”：

　　1.小区改造后房屋产权多为“红本”商品性质，可上市自由交易。

　　2.安居型商品房为“有限红本”商品性质，10年内不能取得完全产权；有交易的，政府优先回购。（2011《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（第228号）第27、28、32条等）

所以，参照安居房价格补偿，合规吗？

　　2）房源因素：产权调换房屋建筑面积小于应补偿面积的，差额部分予以市场评估价予以补偿。

　　回复意见：房源因素：产权调换房屋建筑面积小于应补偿面积的，差额部分予以市场安居房评估价予以补偿。

　　“不合规想法和意见”：同上

　　3）在房源允许的条件下，被拆迁人可增购不超过25平方的建筑面积。

　　回复意见：在房源允许的条件下，被拆迁人可增购不超过25平方的套内面积。

　　同条款2）业主们签署补偿协议时已经明确产权调换面积需求，故新小区整体规划设计时应不存在该情况,产生实际面积差异是图纸施工面积与实际房屋验收面积存在少量差异的多退少补，增购面积部分可以使用银行按揭贷款和公积金方式支付。

　　4）套内面积10平方换算成对应建筑面积以内（含本数）部分，按9000元/平方缴交房款。

　　回复意见：套内面积10平方换算成对应建筑面积以内（含本数）部分，按6000元/平方缴交房款。（如按建筑成本价就应该以建筑成本价来计算，6000/平方符合现在市场行情）回迁业主优先摇号选房，人随层走，不交楼层差价。

　　5）关于超出25平方以上的增购面积。

　　回复意见：除上述25平方套内面积外，允许原业主按经评估的商品房市场价增购。

　　6）补偿基准按房屋套内面积测绘，据以按1：1产权调换。

　　回复意见：2.关于套内面积，华富村三十年老小区几乎百分百业主做了内封阳台作为套内实际使用面积，至今使用中，将来更换新房是没有的，所以在一定意义上，华富村业主实际套内面积是缩水了的。要求此次测绘以实际套内面积为准，不应剔除内封阳台部分。或者以阳台换阳台的方式，进行置换，以小换大，一个阳台换两个阳台，分别设计观景阳台和生活阳台之分，按深圳建筑规范阳台面积最多可占套内面积的20%，这一部分也不计入容积率，也不违反相关政策，同时按深圳已有的户型设计标准，这种赠送阳台的方式也是普遍方式。

　　另华富村楼栋下单车棚是作为该栋业主停放储藏杂物和停放单车使用的，近二十年来该楼栋业主实际享受所属单车棚出租收益（部分单车棚由物业公司收取租金）故要求在统计套内面积时应予考虑。或者换成飘窗面积，在设计上保证每个户型的每个功能房间都有一个不小于其面容2/3的飘窗设计。不违反相关政策，同时按深圳已有的户型设计标准，这种赠送飘窗的方式也是普遍方式。

　　“不合规想法和意见”：

　　1.从消防上考量，房屋经验收后业主自行封闭阳台本身是不合规的。

　　2.房屋产权计阳台部分，建设交付前属非封闭的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（深圳《房屋建筑面积测绘技术规范》SZJG/T 22-2006；第6.1.2.3、6.1.1.6。）

　　3.合法正规旧小区大多有法律文书，有可核实记载的产权面积，法律文书的效力更有依据。

所以，如果是业主在验收入住后，

自行封闭阳台的，如此补偿合规吗？

　　7）搬迁费：按建筑面积80元/平方

　　回复意见：标准偏低还应考虑家用电器部分的拆装损耗。要求单次搬迁费按60元/平方，来回搬迁费120元/平方执行。

　　8）临时安置费：按建筑面积75元/平方*月（安置期+3个月）

　　回复意见：标准偏低鉴于部分业主小孩在华富小学上学等因素，借鉴参照周边物业租金水平（海馨苑、华新村、百花、华强北等），考虑华富村拆迁导致区域租金上涨因素（起码会上涨20%，加上海馨苑等小区的户型面积普遍在130平方米以上，所以要求120元/平方租金补偿（因为华富村户型建筑面积小，普通在80平方左右），逐年递增7%至小区入伙为止。安置费按季度支付，首次支付为：第一季度+3个月。因2000户人同时搬迁，搬家和找房都有困难，请延长安置期：3个月零15天。如果延期交楼，租金补偿标准每年加递增5~10%。

　　另外，小、幼学生现有学位及建设期学位必须由区教育局统筹安置，按其他区域一类学生标准。

　　“不合规想法和意见”：

　　1.由开发商主导的商业更新项目，关外城中村村民安置费标准多在50-80元/平方*月，关内的标准也极少有过100元/平方*月。

　　2.商业更新项目的标准极少达到120的数；要核实的，可自行悄悄问问大冲村、岗厦村。

所以，120元/平方*月的标准，合理吗？

　　9）签约奖励：设立里面的四个奖项：单套签约单套交房单元交房整栋交房顶格13万奖励。

　　回复意见：不仅华富村放眼全国小区居住几十年的邻居不知姓名的普遍现象，相当一部分业主还不住小区，对于后两个单元交房和整栋交房的奖项可望而不可及，失去了旧改办设计的：实现奖项13万免费增购10平方的美好初衷。建议在90日内签约的统一奖励5万，在90日内交房的统一奖励5万，不要用商业开发的做法来绑架业主。同时，建议增加一个重奖：全体华富业主在约定时间内完成签约交楼90%，对每户奖励十万重奖。

　　“不合规想法和意见”：

　　1.“不要用商业开发的做法来绑架业主”，“绑架”一词实在欠妥；如此理解，正文第8）的标准比商业性更新项目的标准还要高。

　　2.集体重奖的做法，也多出现在商业性更新项目中，因属市场行为，很多开发商乐见其成。

所以，如此比较，合理吗？

　　补充一: 回迁房交楼标准以精装修标准来还，（精装标准可按同小区内人才保障房的标准或按不小于1000/平的工程造价标准来进行，在装修品质上可参考万科在深圳的一些楼盘标准，万科的装修楼盘造价也是1000元左右）

　　“不合规想法和意见”：

　　1.人才保障房不属于“红本”商品房性质，不能自由上市流通和交易；

　　2.旧小区回迁房大多属“红本”商品房性质，可自由上市流通和交易；

　　3.“万科在深圳的一些楼盘的装修品质”属于商业性开发商的行为，旧小区更新不属于商业行为；与正文第9）的说辞矛盾。

所以，如此比较，合理吗？

　　补充二：请根据东西区历史与现实情况妥善设计合理公平的回迁方案。（备注：西区大部分业主要求：按原住房区域回迁且优先选房）

　　补充三：停车位，按深圳市居住区规范，新建小区90平方左右的车位配比是1比1.5，但是人才保障房的车位配比会低，如果按总的车位数来讲还是不够，我们希望政府在后期方案设计上面和物业管理上面保障业主一户最少一个固定停车位。（可把还迁房和人才保障房的地下车位分开来管理，但前期一定要有说明文件）

　　补充四：控制新建小区后的总户数规模，我们小区又是一个以老年人为主的小区，同时也是一个还迁户与新增保障房相结合的小区，如果人口基数过大，势必将来会在各种学位资源，景观资源，配套资源上有冲突发生，请政府在规划前期要拿出一个合理专业的相关测算依据，各方都要照顾，不要盲目的进行规划设计。

　　将新的华富村规划图以及按目前华富村所有的户型改造后的户型以及新增套内面积后的户型图，不小于两个方案，公开征求意见。形成回迁方案，一是让业主了解改造后的华富村的面貌，而是让每户业主了解自己在改造后的户型情况以及大概位置。更有利于协议的签署。

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